종합부동산세(종부세) 계산 방법

종합부동산세(종부세) 계산 방법

 

 

종합부동산세 계산은 아래의 방법대로 차근차근 계산하면 크게 어렵지 않다.

• 계산 방법은... 주택이나 토지를 각각 분리해서 계산하여야 한다.
• 계산하는 요령은... 주택과 토지를 소유하고 있다면 우선 주택에 대해 [1]번부터 마지막 번호까지 계산을 하여 주택에 대한 세금을 확정하고, 그 후에 토지를 [1]번부터 마지막 번호까지 계산하여 토지에 대한 세금을 확정하면 된다.
• 주의할 점은... 토지의 경우에, 아래의 설명대로 별도합산인지 종합합산인지 확인하고 해당되는 내용대로 따로 계산해줘야 한다.

 

아래는 국세청에서 소개하는 종합부동산세 계산 방식이다.

 

 

[1] 다음의 각각의 부동산에 대한 공시가격을 확인한다.

• 모든 주택의 공시가격 합계
• 별도합산이 되는 모든 토지의 공시가격 합계
• 종합합산이 되는 모든 토지의 공시가격 합계

* 공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미를 통해 확인할 수 있다.

* 별도합산이 되는 토지

• 공장용 건축물의 부속토지 등 지방세법 시행령 제101조에 해당하는 토지
• 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험/연구/검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)이거나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로 지방세법 시행령 제101조에 해당하는 토지
• 지방세법 시행령 제103호 2에 해당하는 철거/멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지 

* 종합합산이 되는 토지는 위의 별도합산이 되지 않는 모든 토지에 해당한다.

 

 

[2] 각각의 합계된 공시가격에서 아래의 공제금액을 빼준다.

• 주택 : 6억원 (1세대 1주택자이면 11억원을 공제한다.)
• 별도합산 토지 : 80억원
• 종합합산 토지 : 5억원

* 가령, 4채의 아파트의 공시가격이 각각 10억원, 20억원, 20억원, 30억원인 아파트를 가지고 있다면...

   74억원 = (10+20+20+30)억원 - 6억원

* 주택의 경우에는 1주택자인 경우에 공시가격이 11억원이 넘어야 종합부동산세의 과세대상이 된다.

* 1주택자가 공시가격 70억원의 아파트를 가지고 있다면... 59억원 = 70억원 - 11억원

 

 

[3] 공제된 각각의 부동산에 대해 다음의 공정시장가액비율을 곱한다.

• 2020년은 90%
• 2021년은 95%
• 2022년부터는 100% (2022년부터는 적용되지 않는 것으로 간주하면 된다.)

* [2]번의 계산에 따라 다주택자가 74억원의 금액이 나왔다면, 2021년에는 70.3억원이 된다. (= 74억원 X 90%)

* 이렇게 계산된 금액이 종합부동산세 과세표준액이 된다.

* 공정시장가액비율이란 2009년부터 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 적용할 수 있게 하기 위한 것이다.

 

 

[4] 종합부동산세 과세표준액에 다음의 세율을 곱하면 종합부동산세액이 된다.

< 주택에 대한 세율 >

국세청 제공 (2022년 4월)

 

< 별도합산 토지에 대한 세율 >

국세청 제공 (2022년 4월)

 

< 종합합산 토지에 대한 세율 >

국세청 제공 (2022년 4월)

 

* 종합부동산세액 계산 방식은 쉽게 변경이 되지 않지만, 세율이나 조건 등이 바뀔 수 있으니, 계산 시점에서 국세청 자료를 다시 확인해야 한다. 

* 주택의 경우에 "일반"과 "3주택 등"은 투기지역이냐 조정지역이냐 등으로 세밀하게 조정이 되니, 계산 시점에서 국세청 자료를 다시 확인해야 한다.

* 표를 보고 누진세의 계산할 때는 다음과 같이 계산하면 된다.

< 주택 "일반"인 경우 >

• 보유하고 있는 집에 대한 과세표준액이 15억원이라면
• 3억원 이하 : 3억원에 0.6%를 곱한다... 3억원 X 0.6% = 180만원
• 6억원 이하 : 3억원과 6억원의 차액인 3억원에 0.8%를 곱한다... 3억원 X 0.8% = 240만원
• 12억원 이하 : 6억원과 12억원의 차액인 6억원에 1.2%를 곱한다.... 6억원 X 1.2% = 720만원
• 50억원 이하 : 12억원과 당초 보유하고 있는 주택의 금액인 15억의 차액인 3억원에 1.6%를 곱한다... 3억원 X 1.6% = 480만원
• 따라서 과세표준액이 15억원에 대한 종합부동산세액은 1,620만원이다. (= 180만원 + 240만원 + 720만원 + 480만원)

 

[5] 종합부동산세액에서 재산세로 이미 납부한 금액을 공제하면 산출세액이 된다.

 

주의할 것은 토지의 경우에는 별도합산 토지가 있고, 종합합산 토지가 있으므로 각각에 대한 재산세가 얼마나 되는지 확인하고 있어야 한다.

• 만일 계산된 종합부동산세액이 500만원이고 기존에 납부한 재산세가 200만원이라면
• 산출세액은 300만원 = 500만원 - 200만원

 

 

[6-1] 산출세액에서 "세액공제율"을 공제한다.

 

세액공제율은 토지에 대해서는 해당사항이 없으며 주택에 한하여 1세대 1주택에 대해서만 아래의 요건에 따라 공제해 준다.

 - 보유기간 : 5년-20% / 10년-40% / 15년-50%

 - 소유자 연령 : 60세-20% / 65세-30% / 70세-40%

* 중복으로 적용이 가능하나 한도는 80%이다.

* 만일, 산출세액이 1,000만원이고 보유기간 15년에 소유자 연령이 60세이면, 공제금액은 700만원(70% = 50%+20%)이 되는 것이다.

 

 

[6-2] 산출세액에서 "세부담 상한 초과세액"을 추가로 공제하면 최종적으로 납부할 세액이 된다.

 

산출세액 - { 금년도 총세액(재산세+종합부동산세) - [직전년도 총세액(재산세+종합부동산세) X 세부담상한율] }

 

* 세부담상한율 : 조정대상지역 2주택(300%), 3주택(300%), 그 외(150%)

* 만일, 조정대상지역 2주택을 가지고 있는 사람의 작년의 재산세와 종합부동산세를 합한 금액이 200만원이라면, 세부담상한율은 세부담상한율은 600만원(=200만원 X 300%)이 된다. 이때 금년에 재산세(400만원)와 종합부동산세(300만원)를 합한 세금이 700만원이이면... "세부담 상한 초과세액"은 100만원(=700만원 - 600만원)이므로 금년의 종합부동산세에서 100만원을 공제하면 금년의 종합부동산세는 200만원(300만원 - 100만원)이 된다.

 

 

[7] 최종적으로 납부할 세액에 농어촌특별세 20%를 더하면 총 납입할 금액이 된다.

 

참고로, 납부할 세액이 250만원을 초과할 경우에는 250만원을 초과한 금액에 대해 6개월 이내로 분할하여 납부할 수 있다.

농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납하면 된다.