취득세 계산 방법 및 절세 방법

부동산 취득세 계산 방법 및 절세 방법

취득세란?

 

지방세법 제7조에 따라 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 세금이다.

취득세 대상(지방세법 제7조) : 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니어 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권

 

 

취득세 계산을 위한 취득 시점 확인

 

부동산 취득세 계산시 부동산 취득 시점을 확인할 필요가 있다. (가끔 매매계약 시점을 부동산 취득 시점으로 혼동하는 경우가 많다. 그래서 두 시점에 대해 명확히 이해해야 한다.)

우선, 부동산 매매계약부터 등기접수까지의 과정을 정리해 보자.

• 부동산 매매계약 (9월 1일)
• 중도금 지급일 (9월 20일)
• 잔금 지급일 (9월 30일)
• 부동산 등기 신청일 (10월 5일)

위의 일정은 가상의 과정인데,

• 일반적으로 잔금을 지급하기로 한 날짜의 오전에 잔금이 치뤄지고,
• 부동산 중개소에서 잔금 지급을 확인한 후에 법무사가 오후에 등기 신청을 하는 경우가 대부분이기 때문에, 일반적으로 잔금 지급일과 부동산 등기 신청일이 같은 날짜가 된다.
• 그래서 위의 날짜는 좀 이상할 수도 있다. 그러나 여러분의 이해를 돕고자 잔금 지급일과 부동산 등기 신청일을 다른 날로 설정했다.

이때, 잔금 지급일인 9월 30일이 양도 및 취득 시점이 된다.

• 양도 : 기존에 주택을 가지고 있는 사람이 주택을 매매 등의 방법을 통해 타인에게 주는 것
• 취득 : 새로 주택을 구입하는 사람이 매매 등의 방법을 통해 주택을 받는 것

왜냐하면, 일반적으로 매매계약서 안에는 다음의 두 가지가 기입되기 때문이다.

• (양도 시점) 기존 주택 소유자는 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일까지 ㅇㅇㅇ에게 주택을 양도한다.
• (잔금 지불) ㅇㅇㅇ는 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일까지 기존 주택 소유자에게 잔금 ㅇㅇ,ㅇㅇㅇ원을 지불한다.

매매계약일은 취득 시점과 상관 없으며, 적용되는 취득 시점은 잔금 지급일로 하는 것이다. 따라서 법의 개정 등으로 취득세 계산 시점이 변경되면, 우선 새로 구입하는 주택의 취득 시점을 확인하고 해당 법령이 적용되는 시점을 비교하여 취득세를 계산해야 한다.

 

그런데 만일 최종 잔금일과 부동산 등기 신청일이 뒤바뀌면 어떻게 될까? 가령, 구입하는 사람이 당일날 문제가 생겨서 잔금을 지급할 수 없고, 서로 잘 아는 사이라 잔금일을 미루고, 아래와 같이 잔금을 치루기 전에 우선 등기부터 하는 경우.

• 부동산 매매계약 (9월 1일)
• 중도금 지급일 (9월 20일)
• 부동산 등기 신청일 (10월 5일)
• 잔금 지급일 (10월 12일)

이런 경우에는 10월 5일, 즉 부동산 등기 신청일(관청의 입장에서는 등기 접수일)이 취득 시점이 된다.

 

 

주택의 취득세 계산 방법

 

행안부에서 7.10 부동산 대책의 일환으로 2020년 7월 28일 의결한 취득세 개정안은 아래와 같다.

행안부 제공 (2020년 7월 30일)

 

여기서 3주택이나 4주택이라 함은, 기존에 가지고 있는 주택과 새로 구입하는 주택을 합산한 것을 말한다.

• 만일, 기존에 이미 2주택을 보유하고 있고, 새로 주택 하나를 더 구입한다면 표에서 3주택에 대한 취득세율을 적용하여 계산해야 한다.

다시 한번 얘기하자면, 매매계약이 된 것은 실제로 취득된 것이 아니므로 주택 수에 합산하면 안된다.

• 왜냐하면 매매계약서를 쓰더라도 중간에 계약이 파기될 수도 있기 때문에, 매매계약서를 썼다고 새로 구입하는 입장에서는 아직 내 집이 아닌 것이다.
• 아직 잔금을 치루지 않아 어떠한 소유권도 주장할 수 없기 때문이다.

 

행안부에서 발표한 취득세 개정안 설명자료 요약

 

그러나 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매계약을 체결한 사실이 증빙이 되면 지방세법 개정안이 시행된 후에 취득하더라도 종전 세율을 적용한다.

• 증빙서류 : 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등
• 종전 취득세율 적용 대상인 경우에, 2주택 이하로 가진 사람이 새로 구입하는 주택 가격이 6억원 이하면 1%, 6~9억원 이면 1~3%, 9억원을 초과하면 3%의 취득세율이 적용된다.

"일시적 2주택"이라 함은

• 기존에 가지고 있던 주택과 새로 구입하는 주택이 모두 조정대상지역 안에 있으면 1년 이내에 기존 주택을 처분할 경우에 일시적 2주택이 되고,
• 그 외에는 기존 주택을 3년 이내에 처분할 경우에 일시적 2주택이 되는 것이다.
• 위의 해당 기간 안에 처분하지 않으면 "일시적 2주택"이 아닌 그냥 "2주택"에 대한 세율을 적용해야 하고 덤으로 가산세도 물어야 한다.

개정되는 법률에 의거, 신규로 주택 한채를 구입하여 2주택자가 되는 경우에 신규 주택이 어디에 위치하느냐에 따라 세율이 다르다.

• 신규 주택이 조정대상지역에 위치할 경우에는 8%
• 신규 주택이 비조정대상지역에 위치할 경우에는 1~3%

기존에는 분양권의 경우에 아직 잔금을 치루지 않았기 때문에 취득으로 볼 수 없어 주택 수에 합산하지 않았다. 그러나 취득세 개정안이 정식으로 시행되면, 분양권도 합산해야 한다.

• 종래에 1주택 1분양권자는 1주택으로 간주되었지만, 새로 개정안이 시행되면 2주택으로 간주된다.
• 1주택을 보유 중에 아파트 분양권을 취득하였을 때는, 위의 "일시적 2주택"과 같이 세율을 계산을 하되, 1년과 3년에 대한 기준일을 분양 받은 주택의 취득 시점으로 한다.

오피스텔의 경우에는,

• 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우에는 주택 수에 포함된다. (이 부분도 개정안이 시행되는 시점부터 적용되는 것이다.)
• 오피스텔을 취득하는 할 때 주택으로 기재하지 않으면, 건축물로 취급되어 건축물 취득세율인 4%가 적용된다.
• 오피스텔 분양권은 포함되지 주택 수에 포함되지 않는다.

노인복지주택 및 공공주택사업자의 공공임대주택 등은 주택 수 합산에서 제외한다.

 

취득세 개정안에 따른 절세 방법

 

정확히는 절세라기 보다는 부동산 전략에 가까운 얘기가 될 것이다.

 

< 단기적인 전략 >

 

이미 1주택이 있는 사람은

• 조정대상지역 외의 주택이라면 큰 문제가 없을 것이나, 조정대상지역에 있는 주택을 구입하는 것이라면 취득세 증가폭이 커서 고민이 될 것이다.
• 따라서 조정대상지역의 주택을 구입하려고 한다면, (세금이 부담될 경우에) 기존 주택을 매도하고 신규 주택을 이사가는 "일시적 2주택"이 되는 방법으로 해야 한다. 그렇게 되면 취득가액의 5%~7% 정도의 절세 효과를 볼 수 있다.
• 기존 주택도 새로 구입하는 주택도 모두 놓치고 싶지 않다면 세금 부담을 고려해야 한다.

이미 2주택인 사람은

• 기존에 가지고 있는 주택 2채와 신규로 구입하고자 하는 주택의 가치를 정확히 파악할 필요가 있다.
• 기존 주택에서 하나를 팔아 (1주택자가 되어) 추가 구입하는 주택에 대해 8%의 취득세를 납부하는 것이 나을지, 아니면 그냥 추가로 신규 주택을 구매하여 취득세 12%를 내는 것이 나을지 계산해봐야 한다.
• 기존의 주택 중에 1채를 매도하면 신규 주택에 대해 4%의 절세 효과를 볼 수 있다. 물론 향후에 집값이 오를 가능성이 적은 주택을 매도해야 할 것이다.

이제는 절세를 위한 상속/증여도 쉽지 않다.

• 기존 주택을 만 18세 이하의 미성년자에게 상속하는 것은 주택 수 산정시에는 부모와 함께 1세대가 되므로 의미가 없다.
• 30세 미만의 자녀는 다음의 세 가지가 충족되어야 별도의 세대로 판단됨 : 미혼일 것, 월 70만원 이상의 소득이 있을 것, 분가할 것.
• 부부는 한 세대가 되므로, 공동소유로 하나 개별 소유로 하나 의미가 없다.

 

< 장기적인 전략 >

만일, 향후에 주택가격이 많이 올라 세금 부담을 상쇄한다면? 
이것은 아무도 모를 일이라, 단정하기 어렵다.